[경제다큐] 돈의 힘 5부 리뷰 ┃ 부동산은 안전자산일까

오늘의 목표 : 부동산의 폐해, 서브프라임 모기지 사건 이해하기

 

최근 부동산 대책으로 논란이 많다.사람들이 가장 관심많고 또 민감한 이슈가 바로 내 집, 바로 부동산일 것이다.

'돈의 힘- 제 5부'는 말도 많고 탈도 많은 부동산의 폐해를 다루고 있다.

사람들이 그토록 갖고 싶어하는 대표적 안전자산 '부동산'의 위험성은 무엇인지 또 서브프라임 모기지 사건의 배경과 과정을 정리해보려 한다. 

 

 

 

 

 

 

대공황 극복을 위해 

부동산을 부양했다?

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대공황으로 힘들었던 1929년 루즈벨트 행정부는 '뉴딜정책' 통해 [재산소유민주주의] 정책을 도입한다. 

쉽게 말해 누구나 집을 소유할 수 있도록 정부에서 융자 사업을 지원하겠다는 것이다. 

 

당시 주택 부양책은 장기가 낮은 이자로 대출을 해주는 '연방주택청'과 '페니메이'의 창설과 같은 형태로 나타났다. 

이 후 많은 주택 소유자들이 생겨나지만  빈곤층이었던 흑인집단은 소외 되었다.

 

하지만 약 60년 후, 조지 워커 부시 대통령의 '소수민족 내 집 마련 지원 선언'으로 흑인들도 대출할 수 있는 기회가 생긴다. 

연방정부는 대출규제를 완화했고, 모기지 기업들은 대출상품을 개발해 고객확보에 나서면서 신용등급이 낮은 사람에게도 무분별하게 대출을 제공하게 된다. (a.k.a 미국 디트로이트 닌자대출)

 

 

 

 

 

 

 

부실한 주택담보가

AAA 등급으로

포장될 수 있었던 이유

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개인의 신용등급을 고려하지 않은 채 무분별하게 대출이 진행되면서 부실한 주택담보는 포장되어 다양한 파생상품으로 변해갔다. 

서프프라임 사태는 부동산 시장에 곪을 데로 곪은 상처가 터진 것이었다. 서브프라임 사태가 발생한 배경을 최대한 심플하게 정리하면 이렇다. 

 

• 디트로이트 모기지 회사가 서브프라임 주택담보 대출 상품을 은행에 재판매.

• 은행은 사들인 대출을 증권화함 (투자 상품으로 둔갑)

• 다양한 대출을 묶어 AAA 투자 적격 증권으로 만듬

• 증권을 해외투자자에게 넘겨서 수익을 남김 

 

신용등급이 낮은 사람 주택에 '서브프라임'이란 딱지가 붙고, 모기지 회사는 이 주택을 담보로 <모기지 대출 상품>을 은행에 되팔았다. 그리고 은행은 다양한 대출들을 묶어 투자할 수 있는 증권으로 바꿔버렸다. 

이 증권을 (서브프라임 담보라는 것을 전혀 알 수 없는..노르웨이 같은) 저 먼 지역....해외 투자자에게 넘기는 형태였다. 

 

 

 

 

 

 

 

3. 국가가 금리를 올리자

곪았던 문제는 터져버린다.

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주택담보 대출을 장려하던 미국은 물가안정을 위해 낮췄던 금리를 올리기 시작한다. 풀어 두었던 규제완화도 멈추고 시장의 과열을 막으려고 했다. 정부가 금리를 오리자 한없이 오를 것 같던 부동산의 가치도 주자앉고 만다. 거품으로 유지되었던 자산 가격이 제 모습을 보이기 시작한 것이다.

 

서브프라임 사건의 시발점이라고 할 수 있는 '디트로이트'도 예외는 아니었다. 소득이 없고 일자리도 없고 심지어 자산도 없는 사람에게 해준 대출을 갚을 방도는 없었다.이자와 실업률은 폭등했고, 주택 가치도 폭락하고 말았다. 

 

서브프라임과 연계되어 있는 다양한 파생 상품들은 휘청이고 만다. 도미노처럼 전 세계에 영향을 미쳤다. 월가를 주름잡던 리먼브러더스, 메릴린치 등 국제적인 금융 기관들도 이 계기로 사라지게 된다. 

 

정부의 의해 호황을 맞던 부동산이 다시 정부의 의해(금리인상) 불황을 맞게 되다니...

 

니알 퍼거슨 교수는 이렇게 말하며 끝을 맺는다. 

 

"결론적으로 말하면 부동산은 안전자산이 아닙니다. 부동산은 비유동자산입니다. 

필요할 때 현금화하기 어렵다는 것이죠. 바로 이점이 재산 소유 민주주의의 한계입니다. 다른 자산처럼 경기에 민감해 가치가 변할 수 있어요 "